À Toulouse, le marché immobilier avance prudemment, oscillant entre signes d’accalmie et zones de tension persistantes. Après une année 2024 en dents de scie, la Ville rose entame 2025 avec un constat clair : si la baisse des prix s’est stoppée, le marché reste loin de son niveau d’avant-crise. Le dynamisme revient, certes, mais sans l’élan espéré. Et pendant que le neuf s’essouffle, la pression sur le marché locatif continue de monter. La reprise du marché immobilier reste fragile et peut évoluer rapidement selon de nombreux facteurs.
Un marché en quête d’équilibre
En France, le printemps immobilier 2025 n’a pas tenu toutes ses promesses. Selon la Chambre des notaires, les prix nationaux n’ont progressé que d’1 % sur le premier semestre, tandis que certaines zones rurales ont vu leurs tarifs grimper de 2,4 %. Dans les grandes métropoles, les valeurs se sont stabilisées — Paris en tête, avec une modeste hausse de +1,4 %.
À Toulouse, la situation est plus contrastée. Le rapport semestriel des notaires dresse un bilan plutôt terne : les ventes ont chuté de 24 % sur les six premiers mois de l’année, passant de 13 260 à environ 10 100 transactions. Une activité comparable à celle d’il y a dix ans, qui touche aussi bien les logements anciens que neufs. Pour mieux comprendre ce contexte, il peut être utile de s’intéresser à marché immobilier.
Malgré ce recul marqué, les prix, eux, tiennent bon. Me Frédéric Giral, président de la Chambre interdépartementale des notaires, note « une décorrélation entre le volume et les prix », autrement dit : le marché ralentit, mais sans effondrement des tarifs. Un phénomène surprenant, mais révélateur d’une certaine résistance du marché toulousain.
Le neuf à bout de souffle
C’est sans doute le secteur du neuf qui souffre le plus dans la Ville rose. Selon l’Observatoire de l’immobilier de Toulouse, seules 1 430 mises en vente ont été recensées sur les six premiers mois de l’année, soit une baisse de 16 % par rapport à 2024. Du côté des ventes nettes, la tendance est encore plus inquiétante : à peine 1 000 unités écoulées.
Le stock disponible s’amenuise également, avec seulement 2 815 logements en offre, soit 19 % de moins qu’un an plus tôt. Une situation qui inquiète les professionnels, car moins de logements neufs, c’est aussi moins d’alternatives pour les ménages, et donc davantage de pression sur la location.
Les causes sont bien connues : raréfaction du foncier constructible, hausse des coûts de construction et fin du dispositif Pinel, qui a détourné les investisseurs particuliers. Les ventes à investisseurs, autrefois le moteur du marché, ne représentent plus que 20 % des transactions, contre 60 % en 2021. Le gouvernement compte sur le nouveau statut du bailleur privé pour relancer la machine, mais les effets se font encore attendre.
Des prix qui se maintiennent, mais à des niveaux élevés
Côté tarifs, Toulouse s’en sort mieux que d’autres métropoles. En avril 2025, la ville enregistrait une hausse de +0,7 %, selon les analyses de SeLoger et Meilleurs Agents. Au 1er septembre, le prix moyen s’établissait à 3 630 €/m², toutes catégories confondues.
Dans le détail, les appartements se négocient autour de 3 484 €/m², tandis que les maisons grimpent à 4 355 €/m², soit près de 25 % plus cher. Cette différence s’explique par la rareté des biens avec jardin, particulièrement recherchés depuis la pandémie.
Mais la disparité est forte d’un quartier à l’autre :
- Carmes : 5 316 €/m²
- Saint-Étienne : 5 476 €/m²
- Sauzelong / Rangueil : 3 638 €/m²
- Château-de-l’Hers : 3 516 €/m²
Ces écarts traduisent une réalité bien connue des acheteurs : à Toulouse, les quartiers centraux restent hors de portée pour une grande partie des ménages, tandis que la périphérie attire de plus en plus de familles à la recherche d’espace et de verdure.
Des vendeurs plus fermes que jamais
Si les acheteurs espéraient une baisse significative, ils risquent d’être déçus. Les vendeurs toulousains ne semblent pas prêts à revoir leurs prétentions à la baisse. Comme le souligne Me Henri Chesnelong, notaire à Toulouse, « ceux qui ont acheté entre 2019 et 2021 ont payé cher, mais avec des taux très bas. Aujourd’hui, ils ne peuvent pas revendre sans perdre, car la valeur du bien ne couvrirait pas le remboursement du prêt. »
Résultat : beaucoup préfèrent attendre, créant une forme de blocage du marché. Ce gel des transactions ralentit la mobilité résidentielle, notamment pour les familles souhaitant évoluer vers un logement plus grand.
Vers un marché toulousain en mutation
Malgré les difficultés, Toulouse conserve ses atouts : une croissance démographique soutenue, un marché de l’emploi dynamique (notamment grâce à l’aéronautique et au spatial), et un cadre de vie qui séduit autant les étudiants que les cadres. Ces fondamentaux laissent penser que le marché pourrait retrouver un second souffle à moyen terme.
En attendant, 2025 restera une année d’ajustement. Les professionnels espèrent que la relance du neuf et un éventuel assouplissement du crédit immobilier permettront d’éviter une pénurie prolongée. Car si les prix tiennent encore, c’est bien le volume des ventes qui menace de plomber la reprise du marché immobilier. La dynamique du secteur pourrait néanmoins évoluer favorablement si ces facteurs se concrétisent.
Baptiste Guichard est rédacteur pour ce site spécialisé dans l’immobilier et l’univers de la maison. Ancien agent immobilier, il met aujourd’hui son expertise au service de contenus clairs et pratiques pour aider les lecteurs à mieux comprendre le marché, rénover leur logement ou trouver la maison qui leur ressemble.
