Avec un rendement moyen flirtant avec les 11 %, le crowdfunding immobilier reste l’un des placements les plus attractifs sur le papier. Mais derrière cette promesse de rentabilité, la réalité est beaucoup plus sombre : retards de remboursement, procédures collectives et pertes sèches pour les investisseurs se multiplient.
Un rendement séduisant, mais à haut risque
Le principe paraît simple : financer une opération immobilière (construction ou rénovation) via une plateforme en ligne, recevoir des intérêts pendant la durée du prêt – souvent comprise entre 6 et 36 mois – puis récupérer son capital à l’échéance. Problème, dans les faits, de plus en plus de projets dérapent.
Selon le dernier baromètre réalisé par Forvis Mazars et France FinTech, si les rendements stagnent depuis 2024, la part des projets en difficulté ne cesse d’augmenter. Au premier semestre 2025, 20 à 25 % des projets accusaient un retard de plus de six mois, contre 15 à 20 % l’an dernier. La situation peut également s’analyser à travers la reprise du marché immobilier, qui suscite de nombreux débats quant à ses perspectives futures.
Des défauts en forte progression
La situation s’aggrave aussi du côté des procédures collectives dans le crédit immobilier, lorsque les plateformes reconnaissent ne plus pouvoir honorer leurs engagements. Elles concernaient 10 à 15 % des projets en 2025, contre 4 à 6 % un an plus tôt. Quant aux pertes définitives pour les investisseurs, elles touchent désormais 4 à 6 % des opérations, contre 2 à 4 % auparavant.
L’exemple le plus marquant reste la faillite de la plateforme Koregraf, qui a cessé son activité au printemps. Elle laisse derrière elle 198 projets inachevés et un encours de près de 160 millions d’euros toujours en suspens.
Les investisseurs se détournent du marché
Face à ces incertitudes, la méfiance grandit. La collecte a reculé de 15 % en un an : seules 468 opérations ont été financées au premier semestre 2025, pour un total de 388 millions d’euros, contre 536 projets et 459 millions d’euros un an plus tôt. La situation économique contribue à la reprise fragile du marché immobilier qui reste incertaine.
Le signal est clair : malgré des taux alléchants, de nombreux épargnants commencent à voir le crowdimmo comme un pari risqué plutôt qu’un placement malin. Et si certains investisseurs chanceux continuent d’y trouver leur compte, beaucoup découvrent à leurs dépens qu’en finance, les promesses de rendement à deux chiffres s’accompagnent toujours d’une contrepartie : un risque de perte bien réel.
Baptiste Guichard est rédacteur pour ce site spécialisé dans l’immobilier et l’univers de la maison. Ancien agent immobilier, il met aujourd’hui son expertise au service de contenus clairs et pratiques pour aider les lecteurs à mieux comprendre le marché, rénover leur logement ou trouver la maison qui leur ressemble.
